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新型城鎮化的到來 或將加快房地產業的整合與分化
發布時間：2014-01-13
隨著近來黨中央和國務院一系列重要會議的召開，新型城鎮化路徑逐漸清晰。作為中國未來發展新引擎，其對房地產業的影響深遠。
從近期的政策來看，十八屆三中全會雖未涉及房地產調控政策，但其提出的“市場在資源配置中起決定性作用”為房地產業未來發展定下總基調。專家普遍認為，未來房地產市場將淡化行政色彩，特別是商品房市場會更加強調市場化發展。在政策訴求上，過去比較偏重短期目標，尤其是房價目標，未來政策會更多地兼顧中長期目標，注重供求關系以及資源配置的合理性。
而aa近召開的中央經濟工作會議、中央城鎮化工作會議、中央農村工作會議在對新型城鎮化進一步闡釋的同時，也更加明確房地產市場未來的走向。
“這一系列重要會議對我國房地產業下一步發展趨勢的影響深遠。”國務院發展研究中心市場經濟研究所房地產研究室副主任劉衛民接受中國經濟時報記者采訪時表示，*先，房地產業將繼續向“居住”本質回歸，通過市場和保障雙軌體系，解決廣大城鎮居民的住房問題，特別是農業轉移人口、城市之間轉移人口的住房問題。其次，隨著城鄉統一建設用地市場的后續政策出臺，在符合規劃和用途管制的前提下，如何建立房地產業與農村集體經營性建設用地之間的雙贏模式，值得期待。再次，隨著城市群和城市圈發展戰略逐步實施，城市布局、人口布局、產業布局都將得到改善，這也為不同區域的房地產市場帶來新的市場機遇。aa后，房地產行業自身發展模式也將進入升ji的新階段，節能、節水、節地、節材的建筑將日益得到市場認可，在綜合成本和綜合效益之間，房地產行業將逐步尋找到新的平衡點。
盤活存量土地將改變原有格局
從土地改革方面來看，此次中央城鎮化工作會議的一個亮點是，明確要“提城鎮建設用地利用效率。要按照嚴守底線、調整結構、深化改革的思路，嚴控增量，盤活存量，優化結構，提升效率，切實提城鎮建設用地集約化程度”。這與十八屆三中全會要求的“建立有效調節工業用地和居住用地合理比價、提工業用地價格”形成呼應。
申銀萬國研究報告認為，“盤活存量”是此次三中全會和城鎮化工作會議在土地制度方面的aa大變化，而目前市場對此重視程度仍然不足。“盤活存量”意味著原來政府的“征地—賣地”模式將發生改變，存量土地再開發將成為未來土地資源價值aa的城市——一線城市土地供應的重要甚至是主要方式，城市土地再開發機遇凸顯。
劉衛民表示，完善土地市場體系可以從以下幾個方面重點突破：一是要建立與新型城鎮化中住房需求相適應的土地供應體系。土地是房地產市場的先行指標，把握好供地規模對于房地產市場平穩運行具有重要意義。根據調研發現，那些房地產市場運行較為平穩的地區，當地的土地供求關系也較為平衡。
二是要優化土地供應結構。在目前土地供應結構中，工業用地占有相當大的比重，而且供地價格相對較低，在建設用地計劃不變的前提下，這必然會擠占住宅土地供應量，增加地方政府從住宅用地中獲取更大土地收益的沖動。因此，在土地供應結構的調整中，可要求在住房供求緊張的城市，BX增加住宅用地的供應量，以滿足住宅土地需求。
三是隨著農村集體經營性建設用地入市，并且與國有土地同權同價等政策逐步落實，原來單一的國有土地供應模式被打破，土地供應渠道更加豐富，土地市場的調控彈性將大大增強，有利于在城鎮化快速推進過程中，降低房價的剛性成本。
城市群戰略將市場區域化
從區域導向上來看，中央城鎮化工作會議提出了“兩橫三縱”（即構建以陸橋通道、沿長江通道為兩條橫軸，以沿海、京哈京廣、包昆通道為三條縱軸，形成若干新的大城市群和區域性的城市群）的城市化戰略格局。
對此，同策咨詢研究部總監張宏偉接受本報記者采訪時表示，大城市面臨著日益沉重的人口壓力、交通壓力、環境壓力和資源壓力，而小城鎮仍具有巨大的增長潛力。“城市圈”的提出伴隨著城鄉統一建設用地市場的建立，將縮短地區差距，平衡地區間發展，進一步緩解房地產市場日益緊張的供求矛盾。
而從戶籍改革上來看，十八屆三中全會《決定》中提出，全面放開建制鎮和小城市落戶限制，有序放開中等城市落戶限制，合理確定大城市落戶條件，嚴格控制特大城市人口規模。業內人士認為，這種思路體現了*對人口流動的政策導向，提升中小城市對人口流入的吸引力，促進人口的就地城鎮化。
國泰君安證券認為，2013 年將成為中國房地產區域分化元年，在新型城鎮化下三類區域房地產成長aa具潛力：**類是都市圈模式，一線特大城市及周邊衛星城市；第二類為城市帶模式，二、三線中心城市逐漸形成城市帶；第三類是“三受益”型二、三線一般城市，即受益于交通、人口和產業優勢的城市。
房企戰略布局將改變
再來看2013年中國房企的銷售情況。據某研究中心發布的《2013年中國房地產企業銷售TOP50》排行榜數據顯示，2013年由于大體量擴張的規模效應顯現，國內大型房企業績普遍.水平增長，前50家房企銷售總額達21355億元。其中，萬科以1740．6億元拔得頭籌，碧桂園以131%同比增速躍升至1097．3億元，加入千億軍團。
新型城鎮化的推進將給房地產企業帶來怎樣的影響？對此，中國經濟時報記者聯系到2013年表現搶眼的“千億黑馬”碧桂園，其相關負責人表示，新型城鎮化對中國房地產市場的影響將是非常持久的，會加快中國房地產市場的整合和分化，促進行業健康發展。碧桂園多年來堅持避開地價企的一線城市和城市中心區域，積*布局有發展潛力的二、三線城市（年報顯示，碧桂園在二、三線城市的土儲占總土儲比例約84%）。在城鎮化建設的道路上，碧桂園已經先邁出了一步，做了很多樓盤的配套和服務設施，包括成熟的管理方式，為未來國內發展城鎮化的模式打下了基礎。
“房地產開發企業應積*主動適應新型城鎮化的客觀要求。在做好區域市場和產品細分市場方面，還是有很大市場空間。”劉衛民認為，*強調新型城鎮化，其實可以理解為傳遞兩個信號：一個是我們*仍處于城鎮化快速推進階段，城鎮化還遠未結束，城鎮化仍是現階段我們發展的主要動力之一。另一個是下一階段城鎮化的發展模式將發生變化，我們不能再單純強調城鎮化的數量指標，更應強調城鎮化的質量指標。對于房地產市場來說，隨著近年來持續速的房地產建設，我們的住房供求總量正在逐步趨于平衡，但結構化問題仍較為突出，部分城市供求緊張、住房資源分配不均、新進城人口住房困難問題并存。另外，我們的住房質量仍然有較大提升空間，住房成套率還遠低于城鎮化水平較的*。這也會在一定程度上推遲我國住房投資建設峰值的到來。
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